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NOTIZIE


20-09-2019

Cedolare secca per immobili commerciali, puntualizzazioni dell’Agenzia su proroga dei contratti e subentri, ma rimangono ancora dei punti da chiarire.

La cedolare secca al 21% in sostituzione delle aliquote Irpef, già da anni in vigore per gli affitti di immobili a fini abitativi, è stata introdotta quest’anno anche per gli immobili commerciali.

L’allargamento dell’applicazione della tassa ‘secca’ anche al mercato dell’immobiliare commerciale, era stato chiesto da tempo a gran voce dagli operatori del settore e definito da Confedilizia “un passo importante”, in grado “di attenuare la piaga dei locali vuoti, favorendo l’avvio di nuove attività economiche e scongiurando il dilagare di situazioni di degrado”.

L’Agenzia delle Entrate sottolinea adesso come la cedolare secca sui negozi 2019, sia possibile anche se quest’anno c’è la proroga del contratto: “Se uno dei contratti di locazione scade nel corso del 2019” , si legge nell’interpello n.297/19 dell’Agenzia, “vale a dire termina la scadenza naturale prevista nel contratto, l’erede potrà optare per il citato regime fiscale in sede di eventuale proroga del medesimo contratto di locazione. Tale proroga, agli effetti della disposizione in esame, si considera come se fosse un contratto di locazione stipulato nel corso del 2019”.

In pratica dunque, l’applicazione della cedolare secca sui negozi che rispettano i requisiti del legislatore – immobili con superficie non superiore a 600 metri quadrati e accatastati in categoria C/1 – è possibile anche nel caso di proroga contrattuale e non solo nei casi in cui sia stato stipulato un nuovo contratto. Un allargamento che amplia il bacino dei beneficiari della tassa fissa al 21%.

Il quotidiano Il Sole 24 Ore calcola che nel 2018, (considerando che gli immobili iscritti nella categoria catastale C/1 rappresentano il 6,7% di tutte le categorie non residenziali, di cui l’80% possedute da persone fisiche) i nuovi contratti che hanno riguardato la locazione di immobili commerciali accatastati come C/1, siano stati circa 19mila. I negozi posseduti da persone fisiche con locazioni già in atto sono invece circa 807mila e di conseguenza si possono stimare circa 120mila proroghe all’anno

Se quindi l’applicazione della cedolare secca per gli immobili commerciali sembra destinata a crescere, la legge presenta però alcuni punti ancora da chiarire: per esempio, numerosi locatori domandano se la cedolare secca si possa applicare anche nel caso di canoni crescenti. Inoltre le Entrate, con circolare 8/E/2019 par. 1.9, individuano le pertinenze degli immobili specificando le categorie C/2, C/6 e C/7, ma tali pertinenze, secondo il codice civile dovrebbero essere individuate senza limiti di categoria catastale. 

Una puntualizzazione da parte dell’Agenzia per quanto riguarda i subentri è invece arrivata con l’interpello n.364/19, in cui si legge che “la cessione del contratto di locazione, contestuale alla cessione dell’azienda, come prevista dall’articolo 36 della Legge n. 392 del 1978, è qualificabile come un’ipotesi di cessione ex lege del medesimo contratto di locazione”, e inoltre che “la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazione accessorie, non è sufficiente ad integrare novazione del contratto”. In entrambi i casi quindi non c’è accesso alla cedolare secca.

Va ancora invece precisato se il subentro del contratto nel caso di decesso del locatore prosegua quello precedente, anche se parrebbe confermato dal succitato interpello 297/19 dell’Agenzia, che ammette l’erede al regime sostitutivo solo alla scadenza naturale dell’affitto già in corso.